1. Forside
  2. /
  3. Køberguides
  4. /
  5. Guide til forældrekøb - alt du skal du vide!

Guide til forældrekøb – alt du skal du vide!

Overvejer du forældrekøb?
Hvis du er forælder til en ung voksen, der overvejer at købe sin første bolig, så er du sikkert klar over, hvor udfordrende det kan være at komme ind på det overophedede boligmarked.

Et forældrekøb kan være en god løsning på dette problem, men det er vigtigt at overveje alle aspekter af denne mulighed, før du tager beslutningen. I denne guide vil vi gennemgå de vigtigste ting, du skal vide omkring et forældrekøb.

Skrivebord med dekorative objekter på
Coverbillede forældrekøb

Afspil filmen

Alt du skal vide om forældrekøb

Hvad er et forældrekøb?

Først og fremmest, hvad er et forældrekøb egentlig? Forældrekøb er, som navnet indikerer, når der er tale om en lejlighed eller anden bolig, som forældre køber til sine børn. Faktisk er et forældrekøb blot et køb af bolig med den hensigt at leje den ud. Formålet med et forældrekøb kan være at hjælpe børnene med at komme ind på boligmarkedet, eller det kan være en investering, hvor forældrene opnår en god lejeindtægt. Forældrekøb foretages især i storbyerne, hvor det kan være svært at finde en lejebolig, som er til at betale for netop studerende.

Ofte købes boligen med en del af børnenes opsparing eller med hjælp fra forældrene selv. Et forældrekøb giver også mulighed for at overdrage et formueaktiv på særlige vilkår til barnet.

Det er vigtigt at overveje alle aspekter af et forældrekøb, herunder finansiering, skattemæssige og juridiske overvejelser, før man tager beslutningen om at købe en bolig til formålet.

Omvendt forældrekøb

Omvendt forældrekøb er det omvendte, nemlig når ”barnet” køber en bolig til sine forældre. I nærværende artikel omtales alene forældrekøb, hvor forældrene erhverver en bolig med henblik på udlejning til deres børn, men de samme forhold er gældende, hvis situationen er omvendt.

Køberrådgivning

Hvorfor skal jeg foretage forældrekøb?

Et forældrekøb kan være en god idé, hvis du har en friværdi eller ikke ejer en bolig i forvejen. Køb af fast ejendom er historisk set en god måde at investere sine penge på. Jo længere tidshorisont på investeringen - jo mere sikker investering vil det være.

Den største grund til at foretage et forældrekøb er selvfølgelig at skabe en tryg ramme omkring sine børn, når de flytter hjemmefra.

Det er en god idé at tænke fremadrettet, når du foretager et forældrekøb. Det kan eksempelvis godt betale sig, såfremt økonomien tillader det, at finde en større lejlighed med flere rum, hvor det er muligt at udleje et værelse, og hvor der på sigt kan være plads til at stifte familie.

I skal gerne have en tidshorisont på mindst fem år. Derfor er det vigtigt at tage en alvorlig snak med sine børn, og som nævnt, sikre at lejligheden ikke bliver for lille til deres behov for hurtigt.

Læs mere om hvad du kan købe bolig for.

Selvom mange af fordelene ved forældrekøb er begrænset, findes der stadig en række fordele, som er værd at sætte fokus på.

Overvejelser inden et forældrekøb

Hvis I går med tanker om at foretage forældrekøb, er det først og fremmest vigtigt, at I får forventningsafstemt og får styr på finanserne. I skal ikke starte med at kigge på bolig, men i stedet fokusere på den såkaldte tretrinsraket; 1) først finansiering, 2) så område - 3) og så den enkelte bolig.

Derudover kan det også være værd at tænke over de skattemæssige og juridiske overvejelser ved et forældrekøb. For at få forventningsafstemt, er det også vigtigt, at I starter med at få styr på de vigtigste prioriteter - både for barnet - og for jer som forældre. 

Et andet godt råd er, at have en lang tidshorisont, da I helst skal undgå at stå i en situation, hvor I bliver nødt til at sælge lejligheden på et dårligt tidspunkt. I kan også gøre lejligheden mere langtidsholdbar ved at købe en lejlighed med tre værelser. På den måde er der både plads til eventuel fremtidig familieforøgelse - eller at et værelse kan lejes ud, uden lejligheden bliver for trang.

Finansiering af forældrekøb

Først skal man overveje finansieringen af købet. Det kan ske ved at låne penge i eget navn eller ved at oprette en fælles ejendomskonto med sine børn. Det kan også være en god idé at undersøge mulighederne for at optage et realkreditlån eller et banklån til finansiering af forældrekøbet. 

Vælg det rette område til dit forældrekøb

Derefter skal man overveje, hvilket område man ønsker at købe i. Det kan være en god idé at undersøge markedet grundigt og overveje forskellige faktorer såsom beliggenhed, prisudvikling og infrastruktur, før man træffer en beslutning om, hvor man ønsker at investere.

Selve forældrekøbet

Endelig skal man overveje den enkelte bolig i forhold til forældrekøbet. Det er vigtigt at finde en bolig, som både imødekommer børnenes behov og passer til forældrenes ønsker og økonomi. Der kan også være forskellige juridiske og økonomiske overvejelser, som der skal tages højde for, når man træffer beslutning om, hvilken bolig man ønsker at købe.

Skattemæssige overvejelser

Når du køber en bolig, er det vigtigt at overveje de skattemæssige konsekvenser. Hvis du lejer boligen ud, skal betale 56 procent af indtægterne fra udlejning af forældrekøbet i skat. Derudover skal du overveje, hvordan du vil opdele ejerskabet af boligen, da dette kan have indflydelse på de skattemæssige konsekvenser.

Juridiske overvejelser

Når du køber en bolig, er der flere juridiske aspekter, du skal overveje. Det er vigtigt at have en klar aftale med dine børn omkring leje og andre forhold. Det kan også være en god ide at tale med en advokat omkring de juridiske aspekter ved et forældrekøb.

Hvordan fungerer forældrekøb?

Et forældrekøb fungerer ved, at forældrene køber en bolig, som de herefter udlejer til deres børn. De unge voksne betaler herefter en leje, som dækker udgifterne til boligen, inklusive forældrenes afdrag på eventuelle lån og renter, ejendomsskat og andre udgifter. I nogle tilfælde kan der også være tale om en form for køberetsaftale, hvor børnene på et senere tidspunkt kan overtage ejendommen og eventuelle resterende gæld fra forældrene. 

Det er vigtigt at have en klar aftale om alle forhold omkring forældrekøbet for at undgå misforståelser eller uoverensstemmelser senere hen. Når du skal leje boligen ud til dit barn, er det derfor vigtigt, at du laver en skriftlig lejekontrakt, som lever op til lejeloven. Ligeledes skal du være opmærksom på at opkræve markedsleje for området. Derfor skal markedet undersøges for, hvad andre betaler i husleje og dermed opkræve nogenlunde det samme fra ens barn.

Alternativt kan lejeaftalen udfyldes og indsendes til Huslejenævnet med henblik på at få en forhåndsgodkendelse af lejen. En forhåndsgodkendelse skaber tryghed for, at den leje, som aftales med barnet, ikke senere kan anfægtes.

Hvis du sætter huslejen for billigt, kan SKAT sende en ekstraregning, da du vil blive beskattet af forskellen mellem markedslejen og den fastsatte leje. Det betyder, at du kommer til at betale skat af en leje, som du ikke har modtaget. Derfor anbefales det ikke at give dit barn økonomisk hjælp i form af en for lav husleje.

Såfremt man ønsker at hjælpe yderligere end selve forældrekøbet, så kan man overveje at give barnet en årlig skattefri gave på op til 71.500 kr. (2023). Gaveafgiften er som hovedregel 15 % af det beløb, der overstiger det afgiftsfrie beløb. Vær opmærksom på at beløbsgrænsen på skattefrie gaver reguleres årligt.

Fremlejeaftale

Hvis der skal lejes et værelse ud i boligen, er det vigtigt, at der indgås en skriftlig aftale (fremlejeaftale) mellem vedkommende som lejer et værelse og jeres barn, da man som ejer normalvis bliver beskattet af indtægter ved udlejning.

Men som lejer (dit barn) kan dette undgås ved at fremleje et eller flere af værelserne i boligen, da man som lejer ikke skal betale skat af sin fremlejeindtægter, hvis man blot holder fremlejeindtægterne under to tredjedele af, hvad man selv skal betale i husleje.

Lejeloven indeholder i øvrigt lempeligere regler for opsigelse af værelser end ved opsigelse af hele lejligheden.

En anden klar fordel ved at lade lejer (dit barn) om at fremleje er, at man som ejer har en mulighed for at opsige hele lejemålet på én gang.

Virksomhedsskatteordningen

Når man foretager et forældrekøb, så vælger de fleste en såkaldt virksomhedsskatteordning. Udlejning af ejerbolig betragtes nemlig som erhverv - også selvom det er til forældrenes barn.

For at kunne køre det i denne ordning, er du pålagt at aflægge et detaljeret regnskab og en udvidet selvangivelse. Mange opretter derfor i den forbindelse en særskilt konto til forældrekøbet, hvor alene indtægter og udgifter fremstår. Det er derfor hensigtsmæssigt at få udarbejdet regnskabet af en revisor, som i øvrigt også er fradragsberettiget.

Kapitalafkastordning

Et alternativ, og en noget mere simpel løsning, er at benytte kapitalafkastordningen. Her stilles der ikke de samme regnskabsmæssige krav. Normalt benytter man denne ordning, hvis man har købt boligen helt eller delvist kontant.

I kapitalafkastordningen fratrækker man et beløb opgjort som en procent af lejlighedens kontantværdi ved anskaffelsen – fratrukket eventuelt gæld, i stedet for at fratrække renteudgifterne i din personlige indkomst.

Familielån

Et alternativ til det klassiske forældrekøb kan være at lade barnet købe boligen, mens den bagvedliggende finansiering sker via et såkaldt familielån fra forældre til barn. Et familielån kan gøres både rente- og afdragsfrit. For forældrene kan et familielån også være en fordel ift. minimering af negative renter af bankindestående.

Ved f.eks. en andelsbolig stiller de fleste andelsboligforeninger krav om, at den der erhverver andelen også skal tage bopæl i andelslejligheden. Her kan et familielån således være den eneste mulighed for en erhvervelse.

Læs mere om gode råd når du køber andelsbolig.Hvad når du skal videresælge din forældrekøbte lejlighed?

Når dagen kommer og forældrekøbet ikke længere er relevant, enten fordi barnet skal flytte, eller fordi der opstår en situation, hvor lånene ønskes indfriet, så er det vigtigt, at man overvejer situationen nøje før et salg. Såfremt du har opnået en friværdi, enten i form af højere salgspriser eller ved afdrag på lånene, så vil der typisk være en fortjeneste i forbindelse med salget. Denne fortjeneste er skattepligtig, såfremt du ikke selv har boet i boligen.

Et godt alternativ kan være at sælge boligen videre til dit barn på gunstige vilkår.

Hvis eksempelvis ejerlejligheden overdrages til barnet til en værdi, der er mindre end den reelle handelsværdi, så vil forældrenes eventuelle skattepligtige avance formindskes, og samtidig vil barnets eventuelle fremtidige skattefrie avance forøges. 

Barnet vil nemlig have mulighed for senere at sælge ejerlejligheden skattefrit, forudsat at barnet reelt har boet i lejligheden efter købet. Om anvendelse af 15% og 20% af ordningen henvises til tidligere i artiklen.

Køberrådgivning

Få køberrådgivning hos Bomae

Hvis du overvejer at købe en bolig til dit barn, så er køberrådgivning en oplagt mulighed. På den måde sikrer du, at du overholder alle regler, og at du køber til den rigtige pris og de rigtige vilkår. 

Hos Bomae følger vi løbende med i reglerne og udviklingen på området, og står du derfor med en overvejelse om at kaste dig ud i et forældrekøb, så giv os et kald og lad os få en god drøftelse.

    Du kan læse mere om, hvordan Bomae behandler dine personoplysninger i vores privatlivspolitik.

    Eller ring på 70 40 03 36, mandag til søndag 9:00-20:00