Hvordan fungerer forældrekøb?
Et forældrekøb fungerer ved, at forældrene køber en bolig, som de herefter udlejer til deres børn. De unge voksne betaler herefter en leje, som dækker udgifterne til boligen, inklusive forældrenes afdrag på eventuelle lån og renter, ejendomsskat og andre udgifter. I nogle tilfælde kan der også være tale om en form for køberetsaftale, hvor børnene på et senere tidspunkt kan overtage ejendommen og eventuelle resterende gæld fra forældrene.
Det er vigtigt at have en klar aftale om alle forhold omkring forældrekøbet for at undgå misforståelser eller uoverensstemmelser senere hen. Når du skal leje boligen ud til dit barn, er det derfor vigtigt, at du laver en skriftlig lejekontrakt, som lever op til lejeloven. Ligeledes skal du være opmærksom på at opkræve markedsleje for området. Derfor skal markedet undersøges for, hvad andre betaler i husleje og dermed opkræve nogenlunde det samme fra ens barn.
Alternativt kan lejeaftalen udfyldes og indsendes til Huslejenævnet med henblik på at få en forhåndsgodkendelse af lejen. En forhåndsgodkendelse skaber tryghed for, at den leje, som aftales med barnet, ikke senere kan anfægtes.
Hvis du sætter huslejen for billigt, kan SKAT sende en ekstraregning, da du vil blive beskattet af forskellen mellem markedslejen og den fastsatte leje. Det betyder, at du kommer til at betale skat af en leje, som du ikke har modtaget. Derfor anbefales det ikke at give dit barn økonomisk hjælp i form af en for lav husleje.
Såfremt man ønsker at hjælpe yderligere end selve forældrekøbet, så kan man overveje at give barnet en årlig skattefri gave på op til 71.500 kr. (2023). Gaveafgiften er som hovedregel 15 % af det beløb, der overstiger det afgiftsfrie beløb. Vær opmærksom på at beløbsgrænsen på skattefrie gaver reguleres årligt.
Fremlejeaftale
Hvis der skal lejes et værelse ud i boligen, er det vigtigt, at der indgås en skriftlig aftale (fremlejeaftale) mellem vedkommende som lejer et værelse og jeres barn, da man som ejer normalvis bliver beskattet af indtægter ved udlejning.
Men som lejer (dit barn) kan dette undgås ved at fremleje et eller flere af værelserne i boligen, da man som lejer ikke skal betale skat af sin fremlejeindtægter, hvis man blot holder fremlejeindtægterne under to tredjedele af, hvad man selv skal betale i husleje.
Lejeloven indeholder i øvrigt lempeligere regler for opsigelse af værelser end ved opsigelse af hele lejligheden.
En anden klar fordel ved at lade lejer (dit barn) om at fremleje er, at man som ejer har en mulighed for at opsige hele lejemålet på én gang.
Virksomhedsskatteordningen
Når man foretager et forældrekøb, så vælger de fleste en såkaldt virksomhedsskatteordning. Udlejning af ejerbolig betragtes nemlig som erhverv - også selvom det er til forældrenes barn.
For at kunne køre det i denne ordning, er du pålagt at aflægge et detaljeret regnskab og en udvidet selvangivelse. Mange opretter derfor i den forbindelse en særskilt konto til forældrekøbet, hvor alene indtægter og udgifter fremstår. Det er derfor hensigtsmæssigt at få udarbejdet regnskabet af en revisor, som i øvrigt også er fradragsberettiget.
Kapitalafkastordning
Et alternativ, og en noget mere simpel løsning, er at benytte kapitalafkastordningen. Her stilles der ikke de samme regnskabsmæssige krav. Normalt benytter man denne ordning, hvis man har købt boligen helt eller delvist kontant.
I kapitalafkastordningen fratrækker man et beløb opgjort som en procent af lejlighedens kontantværdi ved anskaffelsen – fratrukket eventuelt gæld, i stedet for at fratrække renteudgifterne i din personlige indkomst.
Familielån
Et alternativ til det klassiske forældrekøb kan være at lade barnet købe boligen, mens den bagvedliggende finansiering sker via et såkaldt familielån fra forældre til barn. Et familielån kan gøres både rente- og afdragsfrit. For forældrene kan et familielån også være en fordel ift. minimering af negative renter af bankindestående.
Ved f.eks. en andelsbolig stiller de fleste andelsboligforeninger krav om, at den der erhverver andelen også skal tage bopæl i andelslejligheden. Her kan et familielån således være den eneste mulighed for en erhvervelse.
Læs mere om gode råd når du køber andelsbolig.Hvad når du skal videresælge din forældrekøbte lejlighed?
Når dagen kommer og forældrekøbet ikke længere er relevant, enten fordi barnet skal flytte, eller fordi der opstår en situation, hvor lånene ønskes indfriet, så er det vigtigt, at man overvejer situationen nøje før et salg. Såfremt du har opnået en friværdi, enten i form af højere salgspriser eller ved afdrag på lånene, så vil der typisk være en fortjeneste i forbindelse med salget. Denne fortjeneste er skattepligtig, såfremt du ikke selv har boet i boligen.
Et godt alternativ kan være at sælge boligen videre til dit barn på gunstige vilkår.
Hvis eksempelvis ejerlejligheden overdrages til barnet til en værdi, der er mindre end den reelle handelsværdi, så vil forældrenes eventuelle skattepligtige avance formindskes, og samtidig vil barnets eventuelle fremtidige skattefrie avance forøges.
Barnet vil nemlig have mulighed for senere at sælge ejerlejligheden skattefrit, forudsat at barnet reelt har boet i lejligheden efter købet. Om anvendelse af 15% og 20% af ordningen henvises til tidligere i artiklen.
