Undgå ubehagelige overraskelser

Juridisk rådgivning

Når du har underskrevet købsaftalen, bør du som boligkøber ikke foretage dig meget andet end at glæde dig til at overtage dit nye hjem. Bagsiden af medaljen er desværre bare, at alt for mange boligkøbere sidder tilbage med utryghed i maven og spørgsmål som ”Er der ubehagelige overraskelser efter overtagelse?”, ”Hvordan står jeg stillet som køber?” og ”Hvordan griber jeg processen bedst an?”

Vi har samlet nogle overordnede retningslinjer for at give dig overblik over din juridiske retsstilling og hvilke værktøjer, der i den grad, kan være behjælpelige før, under og efter overdragelsen.

Vores 3 bedste råd til dig

Vores fornemmeste opgave er at sikre, at du og din familie kommer trygt igennem et boligkøb. Derfor har vi herunder skrevet tre af vores bedste råd, som du kan tage med dig i dit boligkøb. De følgende råd skal sikre, at du ikke står overfor ubehaglige overraskelser efter, at du har underskrevet købsaftalen.

Placér dig selv godt som boligkøber

Fra den dag boligen overdrages til køber, har sælger et 10-årigt ansvar for, at boligen ikke bærer på skjulte fejl og mangler. Dette ansvar kan sælger fraskrive sig ved brug af huseftersynsordningen, som i praksis viser sig ved følgende bilag:

El- og tilstandsrapport

Tilbud på ejerskifteforsikring
Sælgers tilbud om at betale halvdelen af det billigste tilbud med basisdækning
Oplysning om retsvirkningerne (angives i købsaftalen)

Huskeregel 1

Vælger du at takke nej til sælgers tilbud om ejerskifteforsikring, står du som udgangspunkt alene med risikoen for skjulte fejl og mangler. Derudover er det ikke muligt at modtage sælgers tilskud til ejerskifteforsikring, såfremt du har fravalgt at tegne forsikringen.Har sælger valgt at gøre brug af denne ordning, står sælger alene tilbage med oplysningspligt.

Sælgers oplysningspligt tager udgangspunkt i at handle loyalt og i god tro overfor køber. Det vil eksempelvis sige, at sælger er forpligtiget til at oplyse køber om de fejl og mangler, som sælger kender, eller burde kende, til ved boligen. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at der i praksis skelnes imellem væsentlige fejl/mangler og bagatellignende forhold.

Huskeregel 2

Ejerskifteforsikringen dækker, som udgangspunkt, ikke forhold, der er angivet i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten, såfremt forholdene er angivet korrekt af sagkyndige. Forsikringen dækker heller ikke forhold, som er oplyst af sælger - Du kan her med fordel være særligt opmærksom på sælgeroplysningsskemaet i forlængelse af tilstandsrapporten.

Væsentlige fejl/mangler skal tolkes som mangelfulde forhold, som forventes at have indflydelse på købers købsbeslutning. Bagatellignende forhold anses for forhold, som er forventelige/køber skal kunne tåle. Jf. retspraksis varierer bagatelgrænsen imellem 2-7% af købesummen og et minimumstab på kr. 5.000 pr. skade.

Hvad hvis sælger ikke tilbyder ejerskifteforsikring?

Er du ved at købe lejlighed uden mulighed for at finde afklaring for lejlighedens stand i tilstandsrapport og/eller i elinstallationsrapport, og i den forbindelse heller ikke kan tegne en ejerskifteforsikring? Så skal du læse her.

Det er de færreste sælgere, der vælger at gøre brug af HE-ordningen ved salg af lejligheder, da det kræver et eftersyn af den samlede bygning, og derfor i mange tilfælde uoverskueligt omkostningstungt. Sælger kan i sådanne tilfælde vælge at gøre køber opmærksom på fravalg af huseftersynsordningen, og dermed fastholde sit 10-årige sælgeransvar for skjulte fejl/mangler. Enkelte selskaber tilbyder lejlighedsforsikringer, som har til formål at dække ulovlige installationer i lejligheden. Det er dog ikke en selvfølge at det er muligt at tegne.

Inden du underskriver en købskontrakt, kan det ved en rigtig god idé at få overblik over boligens stand. Uanset hvorvidt sælger har fraskrevet sig ansvar eller ej, er det aldrig sjovt at skulle tage konfrontationen på bagkant i tilfælde af, at der skulle være betydelige fejl/mangler. Det kan i første omgang være værst at nå til enighed med sælger, og derudover skal der en større udgift til før, det giver mening at tillægge advokatomkostninger.

Er du ved at købe nybyg?

Ved nybyg er bygherre forpligtiget til at tegne en byggeskadeforsikring for helårsboliger. Dette fritager køber og sælger for anvendelse af HE-ordningen ved første salg. Byggeskadeforsikringen dækker over en 10-årig periode for ulovlige byggeskader og des lignende.

Du skal være opmærksom på: Byggeskadeforsikringen er ikke aktuel ved køb af sommerhus, eller hvis du selv medvirker som bygherre under projektets udførelse.

Kend din bolig og budgettér dine risici

I en bolighandel er det ikke kun sælger og de professionelle parter, der har et ansvar – det er faktisk også dig, som køber. Derfor er det hjælp-til-selvhjælp at få afdækket mest muligt tidligt i processen. Som køber bærer du også et ansvar for at gennemgå boligen for synlige fejl/mangler inden nøgleoverdragelsen. Derfor bør du skabe dig de bedste forudsætninger for at have mulighed for at tage mangelfulde forhold i betragtning.

Da dit køberansvar relaterer sig til fremvisninger og besøg før overdragelsen, er det væsentligt at få afdækket tidligst muligt i processen. Det kan være svært at nå til enighed efter købsvilkår (herunder pris) er tiltrådt fra begge parter, hvorfor vi faktisk anbefaler at få boligen gennemgået detaljeret inden forhandlingen igangsættes.

Huskeregel 3

At tage kontakt til en byggeteknisk rådgiver kan være guld værd for dig som køber, for at få et overblik over standen af dit nye hjem. Ved en god byggetekniske gennemgang får du ikke alene rådgivning ud fra husets nuværende stand, men også estimater for hvilke udgifter, der er til renovering af boligen og sparring ift. eventuelle boligdrømme og renoveringsønsker på sigt.

Køber bør derfor altid, inden risikoens overgang, undersøge ejendommen for mangelfulde forhold. Dermed kan eventuelle mangelfulde forhold blive taget i betragtning i forhold til, hvordan udbedringerne skal dækkes.

Vær opmærksom på at du, som køber, naturligvis skal kunne tåle at budgettere de fejl/mangler, som du er gjort opmærksom på f.eks. af tilstandsrapport, mailkorrespondance, købsaftale mv. Forhold, som var synlige ved gennemgang af boligen eller mindre skader, er ligeledes forhold, som man som køber skal kunne tåle.

Beskyt dig selv mod ubehagelige overraskelser efter overtagelse

Ifølge ankestyrelsen er det kun 18,99% af klageanmeldelser vedr. ejerskifteforsikringer i 2020, der har fået medhold eller delvist medhold.

Statistikken alene er godt eksempel på hvorfor det er utrolig relevant at forholde sig til hvad man kan forvente sig af sin ejerskifteforsikring, og i hvilket omfang man ønsker sig dækket. Det er en god ide, at man som køber undersøger hvilke selskaber der egentlig klarer sig godt når ulykken er ude.

Det er i den grad hjælp til selvhjælp at sætte sig ind i hvorledes du ønsker at forsikre dig. Det letteste er at takke ja til sælgers ejerskiftetilbud, som alene afspejler sælgers interesse, men giv dig selv mulighed for at skabe de bedste rammer for den bredeste dækning. Forsikringsselskabet angiver i tilbuddet hvilke specifikke forhold, som forsikringen IKKE er dækket af ejerskifteforsikringen. Det er naturligvis væsentligt at være opmærksom på, hvad der er taget særskilt forbehold for, eller hvorvidt der er udsigter til et decideret afslag på ejerskifteforsikring. Klassiske eksempler kan være som listet nedenfor:

Bygningsdele udført ved selvbyg
Høje købesummer. Vær særligt opmærksom på ejendomme med købesummer over kr. 10.000.000,00.
Hvis skaden er forventelig ud fra husets alder og stand taget i betragtning
Salg der tangerer forretnings øjemed. Dette kan eksempelvis være, hvis sælger er et selskab, eller hvis boligen for nyligt er blevet totalrenoveret og solgt til meget højere pris kort efter.
Udfordringer med slagger i det kapillarbrydende lag
Bygningsdele der ikke blev besigtiget under den byggetekniske gennemgang, svær/typisk grundet hindret adgang.

Huskeregel 4

Din forsikring for både hus- og ejerskifteforsikring skal være trådt i kraft, inden du får nøglen i hånden. Tegner du ikke ejerskifteforsikringen inden at du får råderet over boligen, kan du ikke forvente, at du på noget senere tidspunkt har mulighed for at tegne ejerskifteforsikring til ejendommen, eftersom du fra nøgleoverdragelsesdagen har fået bredere kendskab til ejendommen i forsikringsøjemed.

Ønsker du at prioritere en bred dækning hos et selskab, der er i den dyre ende? Eller synes du at udgiften til ejerskifteforsikring præger en større del af din egenfinansiering end ønsket? Så kan du med fordel spørge din finansielle rådgiver, om der er mulighed for at få udgiften medfinansieret i dit banklån. På denne måde kan du sikre dig en fornuftig dækning til dit boligkøb uden at gå på kompromis med de øvrige prioriteringer i det samlede budget.

Huskeregel 5

Sælger er kun forpligtiget til at betale halvdelen af det billigst fremlagte tilbud på ejerskifteforsikring med basisdækning på 5 år. Basisdækningen dækker minimumskravene, der fremgår af “lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom” og ikke udvidet dækning. Vælger du at tegne en dyrere forsikring, skal du budgettere at afholde differencen selv.

Undgå ubehagelige overraskelser EFTER købsaftalen er underskrevet