Hvad er et boliglån?

Et boliglån er et lån til køb eller renovering af en bolig, hvor boligen fungerer som sikkerhed. Finansieringen består typisk af realkreditlån, banklån og en udbetaling på minimum 5 %.

Er bidraget banken eller realkredit?

Bidraget betales til realkreditinstituttet og dækker deres risiko og administration – ikke banken.

Hvornår kan omlægning af realkreditlån betale sig?

Når rente og kurs bevæger sig. Opkonvertering kan reducere restgæld ved stigende rente. Nedkonvertering kan sænke ydelsen ved faldende rente. Skråkonvertering er skift mellem fast og variabel.

Forside

Realkreditlån

Forside

Realkreditlån

Skal du købe ny bolig?

De fleste boligkøbere ender med at betale for meget, fordi de selv skal forhandle med banken uden det fulde overblik. Som din køberrådgiver sikrer Bomae, at du får det mest fordelagtige realkreditlån – vi forhandler direkte med bankerne på dine vegne og sammenligner dine muligheder, så du kan træffe det bedste valg.

Slip for at forhandle med banken

Sikkerhed i den bedste finansiering

Spar tid og tusindvis af kr. på dit boligkøb

Se priser

1. Finansiere drømmen

Vi indhenter finansieringstilbud, der passer til din økonomi og livssituation.

2. Gennemgang af boliger

Vi gennemgår potentielle boliger, der matcher dine drømme og kriterier.

3. Forhandle aftalen

Vores eksperter forhandler kontrakter og priser, så du får de bedst mulige vilkår.

4. Færdiggøre købet

Vi sørger for alle de juridiske detaljer, så du trygt kan flytte ind i din nye bolig.

Få mest ud af mødet

For at vi kan rådgive dig bedst muligt, anbefaler vi:

At du og din partner deltager sammen, hvis I køber bolig sammen
At du har gjort dig tanker om boligtype og budget

Har du ikke alt klar? Bare rolig – vi hjælper dig godt i gang.

Hvad er et realkreditlån?

Et realkreditlån er et lån, der bruges til at finansiere købet af din drømmebolig. Det er en type lån, hvor din bolig fungerer som sikkerhed for lånet.
Pengene fra et realkreditlån udlånes af realkreditinstitutter, som der findes fire af i Danmark; Realkredit Danmark, Nykredit/Totalkredit, Nordea Kredit og Jyske Realkredit.

Oftest vil det være sådan, at din bank arbejder med én af disse realkreditinstitutter, og derfor vil valget af realkreditinstitut typisk være bundet af dit valg af bank.

Med køberrådgivning gennem Bomae sørger vi selvfølgelig for, at du ender med den mest fordelagtige pakke, når det kommer til finansieringen af din drømmebolig - herunder også det mest fordelagtige realkreditlån.

Her kan du læse om:

Hvad koster et realkreditlån? | Hvor meget kan jeg låne med et realkreditlån? | Hvornår og hvorfor skal man omlægge sit realkreditlån? | Realkreditlån med fast eller variabel rente?

Få det bedste og billigste realkreditlån

Det kræver en del tid, budgetter, overvejelser, og en masse forhandlinger.

Vidste du at:

Realkreditlån finansieres af realkreditinstitutter gennem udstedelse af obligationer.
Obligationerne fungerer som værdipapirer, hvis værdi svinger med markedet.
Investorer køber obligationerne og får renter og afdrag via dine betalinger.
Realkreditinstituttet tjener på de bidrag, du betaler for lånet.

Hos os får du besvaret spørgsmål som:

Ring 72 600 400

Hvad koster et realkreditlån?

Realkreditlån med fast eller variabel rente?

Hvor meget kan jeg låne med et realkreditlån?

Hvornår og hvorfor skal man omlægge sit realkreditlån?

Sådan finansieres et realkreditlån

Et realkreditlån kan virke teknisk – men princippet er enkelt:

Realkreditinstituttet finansierer dit lån ved at udstede obligationer, som investorer (ofte pensionsselskaber) køber.
Obligationerne svarer til det beløb, du låner, og din bolig fungerer som sikkerhed.
Fordi obligationerne er meget sikre, accepterer investorerne en lavere rente og dermed lavere afkast. Det gør realkreditlån billigere end andre lån, fx banklån.

Fastforrentet lån
Vælger du et fastforrentet lån, binder investorerne deres penge i samme periode som dig. Et 30-årigt lån betyder altså, at pengene er bundet i 30 år – både for dig og investorerne.

Variabel rente (F1, F3, F5, F10)
Med variabel rente er mekanismen lidt anderledes. Her bliver obligationerne løbende skiftet ud eller refinansieret – en proces, der kaldes rentetilpasning.

Tilpasningen kan ske hvert 1., 3., 5. eller 10. år, afhængigt af lånetype.
Selve lånets løbetid er stadig 30 år – men din rente kan ændre sig undervejs.

Kort sagt: Fastforrentede lån giver dig stabilitet og budgetsikkerhed, mens variabel rente kan give en lavere ydelse – men med risiko for, at renten stiger.

Hvor meget kan du låne med et realkreditlån?

Med et realkreditlån kan du låne op til 80 % af boligens værdi, når du køber hus, rækkehus eller ejerlejlighed.

Er der tale om et sommerhus eller en anden fritidsbolig, kan du maksimalt låne 75 % af boligens værdi. Læs mere her: Finansiering af bolig

Uanset boligtype skal du selv kunne stille med mindst 5 % i udbetaling. Resten finansieres typisk gennem et banklån.

En klassisk finansieringsfordeling ser derfor sådan ud:

Realkreditlån: 80 %
Banklån: 15 %
Egen udbetaling: 5 %

Hvor meget du i sidste ende kan købe bolig for, afhænger af:

Din husstands samlede indkomst
Hvor meget gæld du har i forvejen
Hvor stor en formue eller opsparing du kan stille med

Læs mere: Hvor meget kan jeg købe bolig for

Prøv vores låneberegner her

Skal jeg have et realkreditlån med fast rente eller variabel rente?

Når du skal finansiere din drømmebolig med et realkreditlån, vil du opdage, at du kan vælge mellem et lån med fast rente og et med variabel rente.

Vælger du den fastforrentede variant, betyder det, at renten ikke ændrer sig i løbet af lånets løbetid. Den kan hverken stige eller falde, og du har derfor en vished om, hvad du har af udgifter til lånet resten af dets løbetid. Dog skal du være opmærksom på, ydelsen kan ændre sig senere hen, hvis du eksempelvis har afdragsfrihed i starten af lånets løbetid.

Et fastforrentet realkreditlån er en god løsning, hvis du foretrækker fuldkommen ro i sindet omkring dine udgifter og ønsker at undgå uforudsigelige renteændringer. Den faste rente giver dig samlet set god økonomisk stabilitet og en beskyttelse mod stigende renter på boliglånet.

Typisk vil den faste rente, du bliver tilbudt, dog være lidt højere end den tilsvarende variable rente. Den umiddelbart højere pris på lånet skal ses som betaling for at være beskyttet mod fremtidige rentestigninger, som du altså ikke har på samme måde med den variable rente.

For med et realkreditlån med variabel rente kan renten - og dermed ydelsen - ændre sig i løbet af hele lånets løbetid. Vælger du et realkreditlån med variabel rente, vil det typisk rentetilpasses hvert 1., 3., 5. eller 10. år - afhængigt af hvilken type lån, du optager.

Det er ved disse tilpasninger, at renten kan ændre sig. Det variable lån er altså for de lidt mere risikovillige. For du kan både risikere, at renten falder - og derfor vil du skulle betale mindre - men du kan også risikere, at renten stiger, og at du derfor vil skulle betale mere for dit lån.

F.eks. vil mange, der skulle refinansiere sit lån i løbet af 2023, have fået et dyrere lån, da renten er steget ganske betragteligt i denne periode.

Du skal derfor være indstillet på denne risiko, hvis du vælger det variable lån. Til gengæld kommer det variable lån også med en række fordele.

Dels er den indledende rente som nævnt lavere end ved et fastforrentet lån, men du får også et fleksibelt lån med mulighed for lavere renteomkostninger over lånets fulde løbetid. Det betyder, at du potentielt kan spare penge sammenlignet med et fastforrentet lån.

I sidste ende handler det om at vælge det, der bedst matcher dine behov og din økonomiske situation.

Læs mere: Skal jeg vælge fast eller variabel rente

Når du vælger køberrådgivning eller finansiel rådgivning hos Bomae, står vores rådgivere selvfølgelig klar til at hjælpe dig med at vælge det lån, som passer bedst til din økonomi, dine behov og dit temperament.

Få det bedste boliglån med Bomae ved din side

Et realkreditlån er for mange den største økonomiske forpligtelse i livet. Derfor giver det mening at sikre, at du ikke betaler mere end nødvendigt, når du finansierer din drømmebolig.

Det er her, Bomae som køberrådgiver kommer ind i billedet.

Vi sammensætter det bedste boliglån til dig ved at:

Forhandle direkte med flere banker på dine vegne
Gennemskue gebyrer, bidragssatser og renter
Sikre, at dit boliglån passer til netop din økonomi og dine behov
Give dig fuldt overblik over alle dine finansieringsmuligheder

Med os på din side får du professionel rådgivning og en stærkere position i banken – din garanti for, at du ikke betaler for meget for dit boliglån.

Læs mere om, hvorfor køberrådgivning kan være relevant for dig.

Kundecase: Det siger vores kunder

“Sparede os flere penge end det kostede”

Hvem: Tobias og Camilla
Hvor: Villa i Dragør
Køberrådgivning: Den fulde rådgivningspakke

Bomae forhandlede yderligere afslag på:

150.000 kr.

Læs mere

Kundecase: Det siger vores kunder

"Kompetent og passioneret rådgivning fra A til Z"

Hvem: Simone 26 år

Hvor: Boligkøb på Amager

Køberrådgivning: Gennemgang og Godkendelse.

Læs mere

Kundecase: Det siger vores kunder

"Bomae har gennem hele forløbet været "vores mand”"

Hvem: Nina og Tim
Hvor: Køge
Ydelse: Køberrådgivning

Afslag på boligpris:

117.000 kr.

Besparelse på finansiering:

314.150 kr.

kr. på en periode over 6 år

Læs mere

Joel Hyrland

“Jeg er helt sikker på, at uden Bomae ville jeg hverken have fået mit hus eller stået over for betydelige økonomiske udfordringer“.

Hvem: Joel Hyrland
Køberrådgivning: Den fulde rådgivningspakke

Læs mere

Hvad koster et realkreditlån?

Prisen på et realkreditlån afhænger af flere faktorer, men først og fremmest af renten. Det er rentesatsen og lånets størrelse, der afgør, hvor meget du skal betale i afdrag til de investorer, der har købt obligationerne bag dit lån.

Derudover betaler du et administrationsgebyr til realkreditinstituttet – det kaldes for bidragssatsen. Bidragssatsen fastsættes ud fra:

Boligens værdi
Hvor stor en del af boligens værdi, du har belånt
Hvilket realkreditinstitut og lånetype du har valgt

Bidragssatsen kan variere betydeligt fra institut til institut.

Skattemæssigt fradrag
Både renteudgifter og bidragssats kan trækkes fra i skat. Du behøver ikke selv gøre noget aktivt, da realkreditinstitutterne automatisk indberetter tallene til Skat. Men det er altid en god idé at dobbelttjekke, at din årsopgørelse stemmer.

Omlægning af realkreditlån – hvornår giver det mening?

Med et realkreditlån har du mulighed for at omlægge lånet undervejs i løbetiden. Mange kalder det også at konvertere lånet. Renterne på lånemarkedet bevæger sig op og ned, og det åbner muligheder for dig som boligejer – især hvis du har et fastforrentet lån.

En omlægning kan være en god idé, men det afhænger af markedet og din situation. Derfor er det vigtigt at forstå de bagvedliggende mekanismer, før du beslutter dig.

Kurser – nøglen til omlægning
Et realkreditlån er bundet op på obligationer. Kursen er prisen på de obligationer, der finansierer dit lån:

Når renterne stiger, falder kursen.
Når renterne falder, stiger kursen.

Det giver dig muligheder for enten at reducere din gæld eller få en lavere månedlig ydelse – afhængigt af hvilken vej renterne bevæger sig.

Tre typer konvertering
Når man taler omlægning, skelner man typisk mellem:

Opkonvertering – reducere gælden, når renterne stiger
Nedkonvertering – få lavere ydelse, når renterne falder
Skråkonvertering – kombinere ændring af både renteniveau og lånetype

Opkonvertering: Reducer din gæld, når renten stiger

En opkonvertering er, når du ændrer dit lån til en højere rente end nuværende, typisk relevant for fastforrentede lån. Dette kan virke paradoksalt, men det kan have visse fordele.

Når renten stiger, falder kursen på de bagvedliggende obligationer. Dette betyder, at du kan indfri dit lån for mindre end det skyldte beløb.

Ved at opkonvertere dit realkreditlån kan du reducere din restgæld. Generelt siger man, at renten skal være mindst 1 procentpoint højere end nuværende for at overveje opkonvertering.

For eksempel, hvis kursen er 90 og din restgæld er 1.000.000 kr, kan du reducere restgælden med 100.000 kr. Til gengæld kan din månedlige ydelse stige, da du betaler en højere rente.

Det er vigtigt at bemærke, at den højere rente over tid kan udhule gevinsten af opkonverteringen. Den reelle gevinst opstår kun, hvis renten falder igen inden for en årrække, så du kan konvertere igen, eller hvis du forventer at sælge din bolig, inden de højere renter har udlignet gevinsten fra konverteringen.

Hvis ingen af disse scenarier opstår, vil opkonverteringen være en tabsgivende disposition.

Nedkonvertering: Få en lavere ydelse, når renten falder

En nedkonvertering er det omvendte af en opkonvertering. Det betyder altså, at du omlægger dit lån til en lavere rente, end du har i øjeblikket. Det vil give dig en lavere løbende ydelse og gøre lånet billigere, hvis man kigger på hele lånets løbetid.

Til gengæld vil din restgæld stige en smule, når du nedkonverterer dit lån, fordi kursen på de bagvedliggende obligationer vil være steget, nu når renten er faldet. Over tid vil den umiddelbare stigning i restgæld dog blive modregnet af den lavere rente og månedlige ydelse, du har på dit lån.

Som tommelfingerregel siger man, at disse fire kriterier skal være opfyldt, før det er en god ide at nedkonvertere sit realkreditlån:

Din restgæld er på mere end 500.000 kr.
Dit lån har en restløbetid på 10 år eller mere.
Renten er 1-1,5 procentpoint lavere end på dit nuværende lån.
Du har planer om at blive boende i mindst 5 år.

Skråkonvertering – skift mellem fast og variabel rente

Når renterne stiger, kan det være en fordel at skifte fra fastforrentet lån til variabel rente. Det kan give lavere renteudgifter og mulighed for at reducere din gæld. Men:

Renten kan ændre sig hyppigt (nogle gange hvert halve år)
Dine månedlige udgifter kan stige hurtigt
Du bør have en robust økonomi og tilstrækkelig friværdi, da variabelt forrentede lån ikke beskytter friværdien på samme måde som fastforrentede lån

Fra variabel til fast rente
Omvendt kan det give tryghed at skifte fra variabel til fast rente, hvis du ønsker stabilitet og budgetsikkerhed.

Fastforrentede lån beskytter bedre mod fremtidige rentestigninger
Til gengæld kan ydelsen og restgælden være højere fra start

En skråkonvertering kan være en fordel, hvis du vil tilpasse dit lån til markedet – men kræver nøje vurdering af både din økonomi og dine planer for boligen.

Vil du vide, om en skråkonvertering kan betale sig for dig?
Kontakt os, så hjælper vi dig med at finde det bedste tidspunkt at omlægge dit realkreditlån.

Oftest stillede spørgsmål om boliglån

Hvis du ikke kunne finde svar er du selvfølgelig mere end velkommen til at ringe os op eller skrive til os på:

Tlf. 72 600 400

Mandag til søndag 9:00-20:00

[email protected]

Mandag til søndag 9:00-20:00 svar inden for 24 timer

Et boliglån er et lån til køb eller renovering af en bolig, hvor boligen fungerer som sikkerhed. Typisk består finansieringen af et realkreditlån, et banklån og en udbetaling (minimum 5 % af købesummen). Realkreditlånet finansieres via obligationer og har normalt den laveste rente, mens banklånet dækker resten af finansieringen.

Et banklån er et lån, der ydes direkte af en bank, og renten fastsættes af banken. Et realkreditlån er et lån, hvor pengene lånes af en realkreditinstitut og sælges som obligationer til investorer. Renten på et realkreditlån fastsættes af markedet og er typisk lavere end renten på et banklån.

Fast rente betyder, at renten på dit lån er fastsat og forbliver den samme i hele lånets løbetid. Variabel rente betyder, at renten kan ændre sig i løbet af lånets løbetid, baseret på markedsvilkår. Fast rente giver stabilitet, mens variabel rente kan give mulighed for lavere rente, men også større risiko for ændringer i renteniveauet.

For at få det bedste boliglån er det vigtigt at sammenligne tilbud fra forskellige långivere, forhandle renten og vilkår, og sikre at lånet passer til din situation.

Skal du købe ny bolig?

Køberrådgivning giver dig mere bolig for pengene

Få mest ud af mødet

Hvad er et realkreditlån?

Få det bedste og billigste realkreditlån

Sådan finansieres et realkreditlån

Hvor meget kan du låne med et realkreditlån?

Skal jeg have et realkreditlån med fast rente eller variabel rente?

Få det bedste boliglån med Bomae ved din side

“Sparede os flere penge end det kostede”

"Kompetent og passioneret rådgivning fra A til Z"

"Bomae har gennem hele forløbet været "vores mand”"

Joel Hyrland

Hvad koster et realkreditlån?

Omlægning af realkreditlån – hvornår giver det mening?

Opkonvertering: Reducer din gæld, når renten stiger

Nedkonvertering: Få en lavere ydelse, når renten falder

Skråkonvertering – skift mellem fast og variabel rente

Oftest stillede spørgsmål om boliglån

Få en gratis gennemgang af vores køberrådgiver