Når drømmeboligen skal købes, er der mange ting at skulle tage stilling til. En af dem er f.eks., hvordan økonomien i boligen kommer til at se ud. Læs mere i artiklen her.
De samlede boligudgifter består af mange forskellige udgifter, hvor ydelsen på lån typisk er den største. Ydelsen bliver påvirket af renten på boliglånet, hvorfor det er vigtigt at forholde sig til hvilken type rente der passer bedst.
Et spørgsmål vi ofte møder fra vores klienter, når vi hjælper dem på vej, er, om de skal gå med et realkreditlån med fast- eller variabel rente. Den ene løsning er ikke overordnet set bedre end den anden. Men der er flere ting du bør have for øje, når du træffer valget. Der er også særlige egenskaber ved lånene, som du skal være opmærksom på.
I denne artikel kommer vi ind på de grundlæggende egenskaber ved fast- vs. variabel rente og ikke de forskellige lånetyper, der findes herunder.
Fast rente
Med et realkreditlån, hvor renten er fast i hele lånets løbetid, sikrer du din ydelse så meget som muligt, hvilket giver dig den mest sikre finansiering. Et fastforrentet lån optages som udgangspunkt til en kurs under 100.
Et eksempel herom er, hvis kursen på lånet, som du skal optage, er 98, så får du udbetalt 98 kr. for hver 100 kr. du låner.
Når du skal optage lånet, vil du altså gerne have kursen så tæt på 100 som muligt, for at minimere dit kurstab. Kurstabet lægges oven i dit samlede lån. Derfor vil en lavere kurs på lånet ved optagelse altså øge dit samlede lånebeløb (hovedstolen).
Derimod giver et fastforrentet lån mulighed for altid at kunne indfri det til max kurs 100, plus eventuelle differencerenter. Du vil altså aldrig kunne komme til at betale mere end hvad din restgæld lyder på lånet, plus hvad der svarer til max seks måneders renter.
Differencerenter er en ”strafrente”, som du betaler, hvis du ikke har opsagt lånet i tide, og indfrier det til terminen.
Differencerenterne er fradragsberettigede.
Et fastforrentet lån har fire årlige opsigelsesterminer, og du kan altså fire gange om året indfri dit lån til kurs 100. Dette vil typisk være tilfældet, hvis markedsrenten er faldet siden du optog dit lån. Groft sagt ser man oftest at kurserne stiger, når renten falder – og omvendt falder kursen når renten stiger.
På grund af ovenstående mekanisme kan du derfor også opleve, at kursen, når du skal indfri lånet, er lavere end for tidspunktet, da du optog det. Hermed vil du altså kunne indfri dit lån til en lavere restgæld, end hvad lånet reelt lyder på.
Så lad Cecilia og resten af vores erfarne rådgivere hjælpe dig.
Kontakt Cecilia direkte og hør hvordan vi kan hjælpe dig fra boligdrøm til drømmebolig.
Et fastforrentet lån giver dig samtidig muligheden for aktiv gældspleje, som er den samlede betegnelse for op- og nedkonverteringer. Vælger du at omlægge dit fastforrentede lån til et nyt fastforrentet lån med en lavere rente du havde før, kaldes dette for en nedkonvertering.
I dette scenarie vil du nyde godt af, at du får en lavere rente på dit lån, men din restgæld vil være tæt på den samme, eller større i forhold til hvis du havde beholdt dit nuværende lån. Du vil herved ofte kunne opnå en lavere ydelse end du havde tidligere.
Går du den anden vej, og lægger dit fastforrentede lån om til et nyt fastforrentet lån med en højere rente, vil du oftest kunne opnå et nyt lån med en lavere restgæld end du havde tidligere, og så dog til en højere rente. Denne type omlægning kaldes opkonvertering.
Her vil ydelsen typisk ligge tæt på samme niveau, eller måske lidt højere. Til gengæld er din samlede restgæld nu lavere end før opkonverteringen.
Variabel rente
Der findes efterhånden flere forskellige slags variabelt forrentede lån. Gældende for dem alle er, at du kun kender renten i en kortere periode ad gangen - typisk 1-5 år ad gangen. Et variabelt forrentet lån, hvor du låser renten i 1-5 år ad gangen, kaldes et F1-F5.
Et sådan lån optages, modsat det fastforrentede, altid til kurs 100. Det vil sige at ved det variabelt forrentede lån, vil dit samlede lånebeløb (hovedstolen) oftest være lavere end ved det fastforrentede lån, da du undgår kurstabet. Til gengæld skal du være lidt mere opmærksom på indfrielsesvilkårene på et variabelt forrentet lån.
Her kan du nemlig kun indfri lånene til kurs 100 på rentetilpasningstidspunkterne. Har du altså valgt et F5 lån, vil du først om 5 år kunne indfri lånet til kurs 100.
Har du behov for at indfri lånet før tid, vil det typisk ske til markedskurs, og denne vil typisk ligge over 100. Det betyder altså, at hvis du efter tre år ønsker at indfri lånet, skal du regne med, at du kommer til at betale mere, end du skylder.
Den variable rente ligger typisk lavere end den faste rente. Til gengæld vil bidragssatsen ofte være højere på de variabelt forrentede lån end et fastforrentet lån. Så noget af besparelsen ved den lavere variable rente spises af en højere bidragssats. Ofte vil det variabelt forrentede lån dog stadig have en lavere ydelse nu og her end det fastforrentede.
Vi anbefaler altid at du får uafhængig køberrådgivning, så du får klarlagt alle dine muligheder, og får den løsning, som passer til lige nøjagtigt din situation.
