Forside

Køberrådgivning

Realkreditlån

Forside

Køberrådgivning

Realkreditlån

Realkreditlån

Skal du købe ny bolig?

Få det mest fordelagtige realkreditlån gennem Bomae, når du skal købe din nye drømmebolig.

Slip for at forhandle med banken

Sikkerhed i den bedste finansiering

Oplysning om alle dine muligheder

Spar tid og tusindvis af kr. på dit boligkøb

Se priser

Få mere bolig for pengene

Vi forhandler både prisen og vilkårene med banken for at sikre, at du får de bedst mulige betingelser og sparer tid og tusindvis af kroner på dit boligkøb.

1. Finansiere drømmen

Vi indhenter finansieringstilbud, der passer til din økonomi og livssituation.

2. Finde boligen

Vi finder og vurderer relevante boliger, der matcher dine drømme og kriterier.

3. Forhandle aftalen

Vores eksperter forhandler kontrakter og priser, så du får de bedst mulige vilkår.

4. Færdiggøre købet

Vi sørger for alle de juridiske detaljer, så du trygt kan flytte ind i din nye bolig.

Hvad er et realkreditlån?

Et realkreditlån er et lån, der bruges til at finansiere købet af din drømmebolig. Det er en type lån, hvor din bolig fungerer som sikkerhed for lånet.
Pengene fra et realkreditlån udlånes af realkreditinstitutter, som der findes fire af i Danmark; Realkredit Danmark, Nykredit/Totalkredit, Nordea Kredit og Jyske Realkredit.

Oftest vil det være sådan, at din bank arbejder med én af disse realkreditinstitutter, og derfor vil valget af realkreditinstitut typisk være bundet af dit valg af bank.

Med køberrådgivning gennem Bomae sørger vi selvfølgelig for, at du ender med den mest fordelagtige pakke, når det kommer til finansieringen af din drømmebolig - herunder også det mest fordelagtige realkreditlån.

Her på siden kan du læse om:
Hvad koster et realkreditlån? | Hvor meget kan jeg låne med et realkreditlån? | Hvornår og hvorfor skal man omlægge sit realkreditlån? | Realkreditlån med fast eller variabel rente?

Få det bedste og billigste realkreditlån

Det kræver en del tid, budgetter, overvejelser, og en masse forhandlinger.

Vidste du at:

Realkreditlån opnås gennem et realkreditinstitut, som skaffer finansieringen ved at udstede obligationer.
Disse realkreditobligationer fungerer som værdipapirer, hvis værdi kan variere i takt med markedet, ligesom aktier.
Investorer køber disse obligationer og modtager renter og afdrag baseret på de betalinger, du foretager.
Samtidig opretholder realkreditinstituttet sin drift ved hjælp af de bidrag, du også betaler.

Her får du besvaret spørgsmål som:

Ring 72 600 400

Hvad koster et realkreditlån?

Hvor meget kan jeg låne med et realkreditlån?

Hvornår og hvorfor skal man omlægge sit realkreditlån?

Realkreditlån med fast eller variabel rente?

Finansieringen af et realkreditlån

Når det kommer til finansieringen af et realkreditlån, er det en smule teknisk.

Det finansieres nemlig gennem obligationer, som realkreditinstituttet sælger til investorer - som typisk er pensionsselskaber. De obligationer, der udstedes, svarer til det lånte beløb.

Fidusen ved realkreditobligationer for investorerne er, at disse er meget sikre, da boligen som nævnt er sikkerhed for lånet. Det betyder også, at de er tilfredse med at få en lidt lavere rente på lånet - og dermed et lavere afkast, fordi sikkerheden er markant højere.

Denne mekanisme er så også en fordel for dig, da realkreditlån typisk er ganske billige i forhold til andre typer lån som f.eks. banklån.

Hvis du tager et fastforrentet lån, betyder det, at de penge, du får fra investorerne, er bundet i lige så mange år som dit lån. Så hvis du låner penge i 30 år, låner investorerne også deres penge til dig i 30 år.

Hvis du vælger et 30-årigt lån med en variabel rente, er det lidt anderledes. Obligationerne, som investorerne får, kan blive skiftet ud eller "refinansieret" i løbet af lånets tid, afhængigt af, hvordan du har aftalt det. Det er i samme forbindelse, at man ‘rentetilpasser’ lånet.

Hvor ofte denne tilpasning finder sted, afhænger af dit lån. Et lån med variabel rente skal typisk rentetilpasses med 1, 3, 5 eller 10 års mellemrum – også kaldet F1, F3, F5 og F10-lån. Men dit lån varer stadig i 30 år.

Hvilke boliger kan finansieres med et realkreditlån?

Du kan dog ikke finansiere en andelsbolig med et realkreditlån. Det kan du ikke, fordi du ved køb af en andelsbolig i princippet ikke ejer selve boligen, og derfor kan den ikke stilles som sikkerhed i et realkreditlån.

Derfor vil hele lånebeløbet finansieres gennem et banklån, hvorfor andelsboliglån typisk også har højere renter end realkreditlån.

Hvor meget kan jeg låne med et realkreditlån?

Med et realkreditlån kan du låne op til 80% af boligens værdi, hvis det er en lejlighed, hus eller rækkehus.

Er det et sommerhus eller en anden fritidsbolig, kan du låne op til 75% af boligens værdi. Læs mere her: Finansiering af bolig

Når du køber bolig, skal du også altid selv kunne betale minimum 5% af boligens værdi i udbetaling. Differencen mellem din udbetalingsprocent og realkreditlånet vil typisk blive finansieret gennem et banklån.

Fordelingen vil altså typisk være: Realkreditlån 80%, banklån 15% og egen formue 5%.

Hvor meget du har til rådighed i jagten på din drømmebolig, kommer til gengæld an på, hvad din husstandsindkomst er, hvor stor gæld du har, og hvor stor formue du har til rådighed. Læs mere: Hvor meget kan jeg købe bolig for

Prøv vores låneberegner her

Skal jeg have et realkreditlån med fast rente eller variabel rente?

Når du skal finansiere din drømmebolig med et realkreditlån, vil du opdage, at du kan vælge mellem et lån med fast rente og et med variabel rente.

Vælger du den fastforrentede variant, betyder det, at renten ikke ændrer sig i løbet af lånets løbetid. Den kan hverken stige eller falde, og du har derfor en vished om, hvad du har af udgifter til lånet resten af dets løbetid. Dog skal du være opmærksom på, ydelsen kan ændre sig senere hen, hvis du eksempelvis har afdragsfrihed i starten af lånets løbetid.

Et fastforrentet realkreditlån er en god løsning, hvis du foretrækker fuldkommen ro i sindet omkring dine udgifter og ønsker at undgå uforudsigelige renteændringer. Den faste rente giver dig samlet set god økonomisk stabilitet og en beskyttelse mod stigende renter på boliglånet.

Typisk vil den faste rente, du bliver tilbudt, dog være lidt højere end den tilsvarende variable rente. Den umiddelbart højere pris på lånet skal ses som betaling for at være beskyttet mod fremtidige rentestigninger, som du altså ikke har på samme måde med den variable rente.

For med et realkreditlån med variabel rente kan renten - og dermed ydelsen - ændre sig i løbet af hele lånets løbetid. Vælger du et realkreditlån med variabel rente, vil det typisk rentetilpasses hvert 1., 3., 5. eller 10. år - afhængigt af hvilken type lån, du optager.

Det er ved disse tilpasninger, at renten kan ændre sig. Det variable lån er altså for de lidt mere risikovillige. For du kan både risikere, at renten falder - og derfor vil du skulle betale mindre - men du kan også risikere, at renten stiger, og at du derfor vil skulle betale mere for dit lån.

F.eks. vil mange, der skulle refinansiere sit lån i løbet af 2023, have fået et dyrere lån, da renten er steget ganske betragteligt i denne periode.

Du skal derfor være indstillet på denne risiko, hvis du vælger det variable lån. Til gengæld kommer det variable lån også med en række fordele.

Dels er den indledende rente som nævnt lavere end ved et fastforrentet lån, men du får også et fleksibelt lån med mulighed for lavere renteomkostninger over lånets fulde løbetid. Det betyder, at du potentielt kan spare penge sammenlignet med et fastforrentet lån.

I sidste ende handler det om at vælge det, der bedst matcher dine behov og din økonomiske situation.

Læs mere: Skal jeg vælge fast eller variabel rente

Når du vælger køberrådgivning eller finansiel rådgivning hos Bomae, står vores rådgivere selvfølgelig klar til at hjælpe dig med at vælge det lån, som passer bedst til din økonomi, dine behov og dit temperament.

Vi gør det nemt at låne til din bolig

Et realkreditlån er formentlig den største finansielle forpligtelse i din privatøkonomi. Derfor kan det være smart at prøve at skrabe lidt af prisen, når det handler om at låne til sin drømmebolig.
Det er her, Bomae kommer ind i billedet.

Vi sørger for at få skruet et godt boliglån sammen til dig, så du ikke betaler mere end nødvendigt.

Vi kender alt det med gebyrer og renter, og vi ved, hvordan man forhandler det bedste boliglån på plads. Vi tager kampen op med flere banker og giver dig det totale overblik over dine muligheder for finansiering. Vi er kun ude efter det bedste for dig og giver dig professionel rådgivning for at sikre, at dit boliglån passer lige præcis til dine behov.

Læs mere om, hvorfor køberrådgivning kan være relevant for dig.

Kundecase: Det siger vores kunder

“Sparede os flere penge end det kostede”

Hvem: Tobias og Camilla
Hvor: Villa i Dragør
Køberrådgivning: Den fulde rådgivningspakke

Bomae forhandlede yderligere afslag på:

150.000 kr.

Læs mere

Kundecase: Det siger vores kunder

"Kompetent og passioneret rådgivning fra A til Z"

Hvem: Simone 26 år

Hvor: Boligkøb på Amager

Køberrådgivning: Gennemgang og Godkendelse.

Læs mere

Kundecase: Det siger vores kunder

"Bomae har gennem hele forløbet været "vores mand”"

Hvem: Nina og Tim
Hvor: Køge
Ydelse: Køberrådgivning

Afslag på boligpris:

117.000 kr.

Besparelse på finansiering:

314.150 kr.

kr. på en periode over 6 år

Læs mere

Joel Hyrland

“Jeg er helt sikker på, at uden Bomae ville jeg hverken have fået mit hus eller stået over for betydelige økonomiske udfordringer“.

Hvem: Joel Hyrland
Køberrådgivning: Den fulde rådgivningspakke

Læs mere

Hvad koster et realkreditlån?

Hvad et realkreditlån koster, afhænger først og fremmest af, hvad din rente er. Det er således rentesatsen og det lånte beløb, der afgør, hvor meget du skal betale i afdrag til de investorer, som har købt de obligationer, som dit lån er finansieret gennem.

Men udover dette betaler du også realkreditinstituttet et administrationsgebyr for at administrere lånet. Det kaldes for bidragssatsen. Bidragssatsen bliver fastlagt ud fra boligens værdi, samt hvor meget du har lånt i boligen i forhold til boligens værdi.

Satsen varierer afhængigt af realkreditinstitut og låntype.Du skal huske på, at både renteudgifter til lånet og bidragssatsen kan trækkes fra i skat. Og heldigvis skal du ikke selv gøre noget aktivt for at det sker. Realkreditinstitutterne indberetter de relevante tal til skat, men du bør dog alligevel dobbelttjekke, at det hele stemmer i din årsopgørelse.

Realkreditlån med eller uden afdragsfrihed?

Uagtet om du vælger et realkreditlån med variabel eller fast rente, vil du typisk også blive præsenteret for muligheden for afdragsfrihed. Afdragsfrihed betyder kort og godt, at du i en periode ikke betaler afdrag på dit realkreditlån, men kun renter og bidragssatsen.

Det betyder dog ikke, at du aldrig skal afdrage på lånet. Typisk vil afdragsfriheden være begrænset til en fastsat tidsramme - som oftest 10 år. Herefter vil du skulle betale af på lånet eller lægge lånet om.

Fordelen ved et afdragsfrit realkreditlån er, at du i en periode vil sidde billigere i din bolig. Du får altså lidt ekstra luft i budgettet, som f.eks. kan bruges til at betale af på anden, dyrere gæld, sætte ekstra ind på pensionsopsparing eller noget tredje. Der kan være mange årsager til, hvorfor lidt ekstra luft i budgettet kan være rart i en periode, og med afdragsfrihed kan man altså få det.

Du skal dog være opmærksom på, at lånet bliver dyrere set over hele løbetiden, da du bruger flere penge på renter og bidrag over lånets varighed sammenlignet med et tilsvarende lån, hvor du betaler regelmæssige afdrag. I den afdragsfri periode betaler du også en højere bidragssats på dit lån.

Hvis du efter en periode med afdragsfrihed overvejer at refinansiere dit lån, er det kun muligt, hvis boligpriserne ikke er faldet. Hvis boligpriserne er faldet, kan det gamle lån overstige den fastsatte grænse på 80%, hvilket betyder, at det ikke kan refinansieres.

Brugen af et afdragsfrit lån er derfor mest sikkert, når boligpriserne stiger. Et afdragsfrit lån kommer altså med en vis usikkerhed, hvis boligpriserne falder, da der er risiko for, at gælden vil overstige værdien af boligen - altså vil du i sidste ende kunne blive teknisk insolvent.

Alderen spiller normalt en betydelig rolle, når det drejer sig om afdragsfrihed, da behovet for afdragsfrihed typisk er meget afhængigt af ens økonomiske situation på det givne tidspunkt i livet.

Yngre boligejere anvender i mindre grad afdragsfrie lån sammenlignet med tidligere. Dem, der vælger denne mulighed, gør det ofte for at afdrage dyrere lån.

Ældre boligejere har som regel opbygget større friværdi og pensionsopsparinger. Det betyder, at afdragsfrihed ofte er billigere for ældre boligejere, da deres realkreditlån normalt udgør mindre end 60% af boligværdien. En kombination af betydelig friværdi og afdragsfrihed kan desuden være en attraktiv måde for ældre at opnå økonomisk frihed og nyde pensionisttilværelsen.

Hos Bomae skal vi nok hjælpe dig med rådgivning omkring afdragsfrihed, så du ender med det realkreditlån, som passer bedst til din økonomiske situation og behov.

Hvornår og hvorfor skal man omlægge sit realkreditlån?

Med et realkreditlån kan du i løbet af lånets løbetid omlægge lånet. Nogle kalder det også at konvertere lånet. Renterne på lånemarkedet går op og ned, og når renten rykker sig, byder det på nogle muligheder for dig som boligejer med fastforrentet lån.

En omlægning af dit realkreditlån kan således sagtens vise sig at være en god idé, men det er vigtigt at være opmærksom på de bagvedliggende dynamikker, som i høj grad er med til at afgøre, om det er en god idé for dig.

Så før vi snakker om de forskellige typer konverteringer, er det vigtigt at berøre begrebet ‘kurser’ i relation til realkreditlånet. Kursen er nemlig den pris, der er på obligationerne bag dit lån. Så når du optager lånet, er kursen den pris, du modtager for salget af obligationer.

Grundlæggende er dynamikken sådan, at når rentesatserne stiger, falder kursen – og når renterne falder, stiger kursen. Dette giver dig nogle muligheder som låntager.

Du kan f.eks. reducere din gæld eller få en lavere månedlig ydelse, når renterne skifter - afhængigt af din nuværende situation og hvilken vej renterne går selvfølgelig.

Typisk snakker man om tre forskellige typer konvertering: opkonvertering, nedkonvertering og skråkonvetering.

Opkonvertering: Reducer din gæld, når renten stiger

En opkonvertering er, når du ændrer dit lån til en højere rente end nuværende, typisk relevant for fastforrentede lån. Dette kan virke paradoksalt, men det kan have visse fordele.

Når renten stiger, falder kursen på de bagvedliggende obligationer. Dette betyder, at du kan indfri dit lån for mindre end det skyldte beløb.

Ved at opkonvertere dit realkreditlån kan du reducere din restgæld. Generelt siger man, at renten skal være mindst 1 procentpoint højere end nuværende for at overveje opkonvertering.

For eksempel, hvis kursen er 90 og din restgæld er 1.000.000 kr, kan du reducere restgælden med 100.000 kr. Til gengæld kan din månedlige ydelse stige, da du betaler en højere rente.

Det er vigtigt at bemærke, at den højere rente over tid kan udhule gevinsten af opkonverteringen. Den reelle gevinst opstår kun, hvis renten falder igen inden for en årrække, så du kan konvertere igen, eller hvis du forventer at sælge din bolig, inden de højere renter har udlignet gevinsten fra konverteringen.

Hvis ingen af disse scenarier opstår, vil opkonverteringen være en tabsgivende disposition.

Nedkonvertering: Få en lavere ydelse, når renten falder

En nedkonvertering er det omvendte af en opkonvertering. Det betyder altså, at du omlægger dit lån til en lavere rente, end du har i øjeblikket. Det vil give dig en lavere løbende ydelse og gøre lånet billigere, hvis man kigger på hele lånets løbetid.

Til gengæld vil din restgæld stige en smule, når du nedkonverterer dit lån, fordi kursen på de bagvedliggende obligationer vil være steget, nu når renten er faldet. Over tid vil den umiddelbare stigning i restgæld dog blive modregnet af den lavere rente og månedlige ydelse, du har på dit lån.

Som tommelfingerregel siger man, at disse fire kriterier skal være opfyldt, før det er en god ide at nedkonvertere sit realkreditlån:

Din restgæld er på mere end 500.000 kr.
Dit lån har en restløbetid på 10 år eller mere.
Renten er 1-1,5 procentpoint lavere end på dit nuværende lån.
Du har planer om at blive boende i mindst 5 år.

Skråkonvertering: Skift fra variabel til fast rente eller omvendt

Så er der en skråkonvertering. Det er, når du går fra et fastforrentet lån til et lån med variabel rente eller den anden vej rundt.

Specielt når renten begynder at stige, kan det være en idé at tænke over at ændre dit fastforrentede realkreditlån til et med variabel rente. Det kan nemlig give dig mulighed for både at sænke dit lån og dine renteomkostninger.

Dog skal du have en solid økonomi, fordi der er risiko for, at renterne stiger i fremtiden, og på lån med variable renter ændres renten relativt hyppigt - nogle så ofte som hver 6. måned, hvilket kan påvirke dine månedlige udgifter. Derudover er det vigtigt, at du har nok friværdi i din bolig, da variabelt forrentede lån ikke beskytter friværdien i samme grad som fastforrentede lån, hvis renten stiger.

En skråkonvertering kan også være en god idé, hvis du allerede har et lån med variabel rente og ønsker mere økonomisk sikkerhed mod eventuelle rentestigninger ved at skifte til et fastforrentet lån. Men vær opmærksom på, at fastforrentede lån ofte kan medføre højere månedlige ydelser og restgæld.

Skal vi hjælpe dig med at vurdere, om det kan betale sig at omlægge dit realkreditlån?

Købermægler Marco Asbjerg og finansiel rådgiver Cecilia

Få det mest fordelagtige realkreditlån hos Bomae

Når du overvejer at købe din drømmebolig, er en af de største bekymringer ofte relateret til finansieringen.

Hvordan finder du den bedste løsning for at sikre, at dit boligkøb er så økonomisk fordelagtigt som muligt?

Hos Bomae er vores dedikerede team klar til at hjælpe dig med at få mest muligt ud af din bolighandel ved at sikre dig det mest fordelagtige realkreditlån.

Få mere bolig for pengene

Vi vil gerne sikre dig en tryg bolighandel – fra start til slut. Bomae's køberrådgivere er specialiserede i at navigere i boligmarkedet og hjælper dig med at finde den rette bolig til den rette pris. Vi forhandler både prisen og vilkårene med banken for at sikre, at du får de bedst mulige betingelser og sparer tid og tusindvis af kroner på dit boligkøb.

1. Finansiere drømmen

Vi indhenter finansieringstilbud, der passer til din økonomi og livssituation.

2. Finde boligen

Vi finder og vurderer relevante boliger, der matcher dine drømme og kriterier.

3. Forhandle aftalen

Vores eksperter forhandler kontrakter og priser, så du får de bedst mulige vilkår.

4. Færdiggøre købet

Vi sørger for alle de juridiske detaljer, så du trygt kan flytte ind i din nye bolig.

Om forfatteren:

Jovica Stanković, Finansiel rådgiver og Partner

Jovica har opnået en betydelig ekspertise gennem sine mere end 10 år i den finansielle og banksektor, med en dybdegående viden om boligkøb og finansiering.

Med en solid baggrund fra Jyske Bank og en uddannelse fra Copenhagen Business School, bringer Jovica en omfattende viden og kompetencer inden for finansiel rådgivning.

Oftest stillede spørgsmål om boliglån

Hvis du ikke kunne finde svar er du selvfølgelig mere end velkommen til at ringe os op eller skrive til os på:

Tlf. 72 600 400

Mandag til søndag 9:00-20:00

[email protected]

Mandag til søndag 9:00-20:00 svar inden for 24 timer

Hvad er forskellen mellem et banklån og et realkreditlån?

Et banklån er et lån, der ydes direkte af en bank, og renten fastsættes af banken. Et realkreditlån er et lån, hvor pengene lånes af en realkreditinstitut og sælges som obligationer til investorer. Renten på et realkreditlån fastsættes af markedet og er typisk lavere end renten på et banklån.

Fast rente betyder, at renten på dit lån er fastsat og forbliver den samme i hele lånets løbetid. Variabel rente betyder, at renten kan ændre sig i løbet af lånets løbetid, baseret på markedsvilkår. Fast rente giver stabilitet, mens variabel rente kan give mulighed for lavere rente, men også større risiko for ændringer i renteniveauet.

For at få det bedste boliglån er det vigtigt at sammenligne tilbud fra forskellige långivere, forhandle renten og vilkår, og sikre at lånet passer til din situation.

Realkreditlån

Få mere bolig for pengene

Hvad er et realkreditlån?

Få det bedste og billigste realkreditlån

Finansieringen af et realkreditlån

Hvilke boliger kan finansieres med et realkreditlån?

Hvor meget kan jeg låne med et realkreditlån?

Skal jeg have et realkreditlån med fast rente eller variabel rente?

Vi gør det nemt at låne til din bolig

“Sparede os flere penge end det kostede”

"Kompetent og passioneret rådgivning fra A til Z"

"Bomae har gennem hele forløbet været "vores mand”"

Joel Hyrland

Hvad koster et realkreditlån?

Realkreditlån med eller uden afdragsfrihed?

Hvornår og hvorfor skal man omlægge sit realkreditlån?

Opkonvertering: Reducer din gæld, når renten stiger

Nedkonvertering: Få en lavere ydelse, når renten falder

Skråkonvertering: Skift fra variabel til fast rente eller omvendt

Få det mest fordelagtige realkreditlån hos Bomae

Få mere bolig for pengene

Jovica Stanković, Finansiel rådgiver og Partner

Oftest stillede spørgsmål om boliglån

Få en gratis gennemgang af vores køberrådgiver