Fejl og mangler ved køb af bolig

Hvad dækker “fejl og mangler” over?

Du har muligvis hørt om udtrykket “fejl og mangler”, om du er boligkøber eller sælger. Fejl og mangler dækker over de forhold, som gør boligens stand og funktion forringet - og som ikke stemmer overens med den aftale eller de informationer, som du har modtaget fået fra sælger/sælgers ejendomsmægler.

Derfor skal du som køber altid gennemgå boligen grundigt, før du indgår en købsaftale - det er købers undersøgelsespligt, der træder i kraft her. Det er vigtigt, at de fejl og mangler, du opdager, også vurderes som en mangel i juridisk forstand. De fejl og mangler, du opdager her, vil kunne tages med i en forhandling af både pris og vilkår, som i sidste ende kan gavne dig og give nedslag i prisen.

Der kan være fejl og mangler, når du køber bolig, men der er forskel på om manglerne er skjulte eller synlige. Det er desuden ikke alle udgifter eller forhold, som du har krav på at få dækket.

Juridisk Rådgivning

Her kan du se nogle eksempler på, hvad der kan anses som fejl og mangler

Ulovlig el-installation
Ulovligt afløb
Skimmelsvamp
Ulovlig eller manglende vådrumsmembran
Sætningsskader

Fordi et boligkøb er et af livets største investeringer, så er det altafgørende, at du har et dybdegående kendskab til boligen, inden du underskriver en eventuel købsaftale. Det kan nemlig have konsekvenser for din økonomi, hvis ikke alt er i afstemt.

Sælger har desuden en oplysningspligt - som er en loyal pligt til at oplyse sælger om fejl og mangler i ejendommen, som køber burde have kendt til. Hvis sælger misligholder oplysningspligten, kan de risikere at blive holdt erstatningsansvarlige. Sælger kan her være dækket af en sælgeransvarsforsikring - som ikke betyder, at sælger fritages for ansvar, men blot får dækket eventuelle omkostninger af deres forsikring, afhængig af forsikringens dækningsomfang.

Hvor længe hæfter sælger for fejl og mangler?

Sælger har et 10-årigt ansvar for, at boligen ikke har skjulte fejl og mangler - fra den dag boligen overdrages. Dog kan sælger godt fraskrive sig ansvaret ved at gøre brug af en såkaldt huseftersynsordning.

Ved anvendelse af ordningen er sælger forpligtet til følgende:

At udlevere køber en gældende el- og tilstandsrapport
Tilbud på ejerskifteforsikring, indhentet af sælger
Tilbud fra sælger om at betale halvdelen af det billigste tilbud på ejerskifteforsikring (med basisdækning)
Oplysning om retsvirkninger (som angives i købsaftalen)

Huskeregler ved ejerskifteforsikring

Med en ejerskifteforsikring, kan en eventuel skade der kan kategoriseres som skjult fejl/mangel anmeldes til det givne forsikringsselskab, som herefter vil vurdere om skaden er omfattet dækningen. Uanset om du selv har tegnet ejerskifteforsikring eller tager imod den, som sælger muligvis har fremlagt for jer, så kan du med forsikringen få dækket en række skjulte skader, som er de skader, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten.

Dog skal sælger betale halvdelen af forsikringspræmien på det oprindeligt indhentede tilbud, som er en éngangsbetaling.

Husk på at forsikringen kun dækker de skader, som var til stede på overtagelsesdagen. Hvis skaden derimod opstår, efter du har fået nøglerne, vil den høre under den husforsikring, du har tegnet.

Hvis du vælger ikke at takke ja til sælgers tilbud om ejerskifteforsikring - så står du alene med risikoen og sælgers oplysningspligt. Sælgers oplysningspligt er udelukkende baseret på, at sælger handler loyalt og i bedste tro over for dig som køber. Det vil sige at du som køber i så fald vil stå med den fulde risiko og betaling, i tilfælde af der måtte opstå udfordringer med skjulte fejl/mangler efter nøgleoverdragelsen.

Husk på, at ejerskifteforsikringen ikke dækker de punkter, som er angivet i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten.

Du modtager i øvrigt ikke sælgers betaling til ejerskifteforsikringspræmien, såfremt der ikke tegnes en ejerskifteforsikring.

Læs mere her

Bagatellignende forhold

Væsentlige fejl/mangler skal tolkes som mangelfulde forhold, som forventes at have indflydelse på købers købsbeslutning. Bagatellignende forhold anses for forhold, som er forventelige/køber skal kunne tåle. Jf. retspraksis varierer bagatelgrænsen imellem 2-7% af købesummen og et minimumstab på kr. 5.000 pr. skade.

Fejl og mangler ved ejerlejlighed eller hus

Huseftersynsordningen bliver ikke benyttet ved handel af ejerlejligheder. Det skyldes, at det kan være vanskeligt at få lavet en bygningsgennemgang af hele ejendommen og alle tilhørende lejligheder. Derfor vil sælgere af lejligheder stå med et 10-årigt ansvar for skjulte fejl og mangler i lejligheden samt sælgers sædvanlige oplysningspligt.

Få den rette boligrådgivning, så du slipper for ubehagelige overraskelser

Som køber bærer du et vist ansvar for at boligen gennemgås for synlige fejl og mangler. Derfor er det vigtigt at du, inden du underskriver en købskontrakt, får et overblik over boligens stand.

Det kan være guld værd at tage kontakt til en byggeteknisk rådgiver, hvor du kan få hjælp og rådgivning til at vurdere boligens stand og hvilke udgifter der eventuelt kunne være til renovering eller udbedring af enkelte skader.

At købe bolig er et stort skridt og en stor økonomisk investering, derfor vil en uvildig boligrådgivning give dig de bedste vilkår, så du vidt muligt undgår faldgruberne fald grupperne ved boligkøb og kommer trygt gennem boligkøbet.

Hos Bomae får du uvildig boligrådgivning, som altid vil være på din sideog varetage dine interesser.

Du kan læse meget mere om, hvordan du kan undgå ubehagelige overraskelser efter købsaftalen er underskrevet her.