Udbetaling til hus – hvor meget skal jeg have?

Hvor meget skal jeg have til udbetaling ved køb af bolig?

Der er flere faktorer, som spiller ind, når banken skal vurdere, hvor meget du kan købe hus for. De kigger blandt andet på din alder, indkomst, gæld, rådighedsbeløb pr. måned og den udbetaling, du kan lægge kontant – altså din egenfinansiering.

I denne artikel har vi udelukkende fokus på, hvor stor en udbetaling du skal have i forbindelse med dit boligkøb. Ud over din udbetaling skal du også have styr på din gældsfaktor og rådighedsbeløb.

Tommelfingerregel: 5 % i udbetaling

Men hvor meget skal du så gerne kunne lægge i udbetaling? Her kan nævnes en anden tommelfingerregel, som siger, at du skal kunne betale 5% af husets pris kontant. Dette er dog blot minimumskravet fra finanstilsynet, og det kan derfor i virkeligheden være 25% eller højere.

Minimumskravet på de 5% blev indført i slutningen af 2015, men før det var det faktisk muligt at købe hus uden selv at kunne lægge noget som helst kontant.

Det er ikke tilladt at låne pengene til udbetalingen, så det skal enten være nogle penge, du løbende har sparet op eller en pengegave af en art. Dog kan det lade sig gøre at trække din kassekredit i banken op, hvis du i forvejen har sådan en, men det er klart at foretrække, at du selv kan lægge pengene kontant.

Stol ikke alt for blindt på den tommelfingerregel, der siger, at du kan købe hus for 3,5 gange din indkomst før skat. Der kan nemlig være store individuelle forskelle fra person til person.

Eksempel på beregning af udbetaling til drømmehuset

Kigger vi på et eksempel med et hus til 3 mio. kr. vil minimumsudbetalingskravet altså typisk se således ud:

Eksterne omkostninger: anslået til minimum 50.000 kr. Det vil sige, at dit samlet krav til udbetaling udgør: 200.000 kr.

Samtidig kan anden gæld, som f.eks. SU-lån også have en virkning på hvor med du vil kunne købe bolig for, ud fra din udbetalings størrelse.

Her er det nemlig din gældsfaktor der kommer i spil. Du kan læse mere om, hvad du kan købe bolig for her.

Er der undtagelser, hvor man ikke behøver komme med 5%?

Der kan være undtagelser, hvor banken vil godtage at du ikke selv kommer med 5% udbetaling til købet.
Disse undtagelsesregler kan variere lidt fra bank til bank, men overordnet set skal du kunne opfylde samtlige af disse betingelser:

Dit rådighedsbeløb efter købet skal være væsentligt over hvad banken normalt anbefaler.
Du skal være villig til, at afvikle dit lån hurtigere, så du inden for 2-3 år, er nede og skylde maksimalt 95% af boligens værdi.
Din tidligere indtægt har ikke gjort det muligt at spare op, men nu har du en fast, væsentlig højere indtægt (det er især studerende der hentydes til her).

En ting er dog hvad de officielle regler fra Finanstilsynet siger, noget andet er hvordan bankerne tolker reglerne.

I praksis vil du nemlig typisk blive mødt med et krav til udbetaling der er større end 5% af boligens værdi. Du skal nemlig også selv sørge for at kunne betale de såkaldte eksterne omkostninger.

De eksterne omkostninger er de omkostninger du har i forbindelse med dit boligkøb. Køber du et hus vil de eksterne omkostninger typisk være:

Ekstern rådgiver / juridisk rådgivning
Ejerskifteforsikring
Tinglysning af skødet

Læs mere her

Andre omkostninger ved boligkøbet

Når du gør op, hvor meget du selv kan lægge i udbetaling til huset, så husk også på, at du selv er ansvarlig for at betale for eksterne omkostninger. De eksterne omkostninger er for eksempel ejerskifteforsikringen, tinglysning af skødet og ekstern rådgiver/juridisk rådgiver som f.eks. Bomae.

Regn gerne med omkring 50.000 kr. til de eksterne omkostninger (dette beløb vil dog ofte være anderledes, når det kommer til at købe en ejerlejlighed, da du f.eks. ikke skal betale ejerskifteforsikring, men derimod andre gebyrer til ejerforeningen).

Gode overvejelser når du kigger på hus

Der er flere faktorer, som du, som førstegangskøber af hus, bør holde for øje. Du bør f.eks. altid undersøge markedet grundigt og ikke tage forhastede beslutninger. Derudover kan du tænke over følgende:

Hvilke tre ting er øverst på din prioriteringsliste ift. dit kommende hus? Er det f.eks. beliggenheden, størrelsen, omgivelserne som du vægter højst?
Skal der være mulighed for at bygge ud, hvis huset bliver for småt til dine behov?
Er området attraktivt? Måske er der ved at blive bygget en flot ny bydel i området, eller infrastrukturen er ved at blive styrket. Dette er begge faktorer, som kan spille en positiv rolle for at øge værdien af huset. Omvendt kan det have en negativ effekt, hvis der er planer om at anlægge en stor vej i området eller lignende.
Hvad siger mavefornemmelsen? Føler du dig tryg i huset og området, og kan du se dig selv bo der?
Når du har fundet et hus, du overvejer, så tag gerne en håndværker med ud at tilse huset og give et bud på, hvad det vil koste at få lavet de forbedringer, du ønsker.

Udbetaling til køb af ejerlejlighed

Hos Bomae hjælper vi altid vores kunder med at udregne præcis hvor stor en udbetaling der er behov for ved køb af den enkelte bolig. Står du overfor at skulle købe en ejerlejlighed, vil de eksterne omkostninger typisk være lidt anderledes. Her har du nemlig ikke behov for en ejerskifteforsikring.

Til gengæld er der ofte behov for at betale nogle andre gebyrer til ejerforeningen i forbindelse med, at du overtager ejerforholdet af den pågældende lejlighed.

Møder du øgede krav fra din bank til udbetalingen end de 5% + eksterne omkostninger, så kan det være en god ide at prøve at forhøre dig hos andre banker eller tage fat i en uvildig rådgiver som Bomae.

Bankerne tolker ikke altid reglerne, og undtagelsesreglerne helt ens. Ligesom nogle banker som udgangspunkt også kræver at din udbetaling udover de 5%, plus de eksterne omkostninger, også dækker de omkostninger der er til etablering af lånene. Og det kan hurtigt løbe op i ekstra 25-50.000 kr. (alt efter lånenes størrelse).

Hos Bomae, tager vi dialogen med bankerne for dig, og sørger for at forhandle de bedst mulige vilkår på plads til dig. På den måde ved du hvad dine omkostninger er, både på dit lån og den kommende ejerudgift.

Læs meget mere om, hvordan Bomae kan hjælpe dig med at få det bedste boliglån til dit boligkøb.